Составить договор аренды помещения

Нужно составить договор аренды нежилого помещения от собственника физическому лицу. 
Я выступаю со стороны физического лица, поэтому меня интересует учет всех моих интересов, без обмана для арендодателя.

Арендоваться помещение будет под квест комнату, поэтому нужно учесть все нюансы ремонта и доработок. Также арендодатель хочет указать в договоре сумму залога на последующее восстановление помещение в исходное состояние. По сути нужен типовой договор с некоторыми уточнениями и ответвлениями. 
Меня интересует в договоре отдельные пункты, где арендодатель дает мне право построить гипсокартонные перегородки, делать косметический ремонт. Прописать условия использования максимально подробно. Прописать основания для досрочного расторжения с учетом моих интересов. Подготовить акт сдачи-приемки помещения, где мы укажем текущие неисправности помещения (считать этот акт датой начала аренды). Арендные каникулы не интересуют. Учесть в договоре эксплуатационные расходы – оплата за электричество, остальное входит в сумму арендной ставки. Обеспечительный платеж 1 месяц (то есть я плачу за первый и последний месяц, далее через месяц я плачу фиксированную сумму +  эл энергию). В договоре отразить преимущество по заключению договора на новый срок перед другими лицами. Договор составить на 11 месяцев с продлением. Условия расторжения договора должны быть стандартными. Форс-мажорные обстоятельства тоже прописать стандартные.

+ Проверить помещение – находится ли оно в собственности, нет ли каких-то проблем. Через онлайн реестр или каким-то другим способом. Фото есть.

Срок: чем быстрее, тем лучше, но пожара по срокам нет, поэтому дополнительно переплачивать за это желания нет.
Бюджет: от вас, договор заново писать не надо, предложить стандартный договор с некоторыми доп пунктами.

Далее этот договор прочитает юрист со второй стороны, так что неопытным в этом деле товарищам прошу не писать.

Работа скорее всего будет по безопасной сделке.

_______________

Upd. Так же написать стоимость и срок, если стандартный договор пришлет арендодатель, его надо будет проверить и дополнить.